佳都新太科技股份有限公司  向元春

• 老旧小区改造带给智慧安防市场的新商机

1、城镇老旧小区改造的提出及进展情况

2017年底，住房和城乡建设部在全国15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。2019年6月19日，国务院常务会议召开，城镇老旧小区改造成为全国层面全面推进的重点工作。2020年4月14日，国务院总理李克强主持召开常务会议，要求落实今年以来出台的支持企业政策措施，助力企业渡难关；确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需等。

由于城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等具有十分重要的意义。为全面推进城镇老旧小区改造工作，7月国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

（一）意见明确了工作目标。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

（二）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（三）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

2、老旧小区改造带给智慧安防市场的新机遇

国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确，中央财政重点支持供水、排水、道路、安防等基础类改造内容。其中尤为明确地提出了智能安防的建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。

老旧小区不可避免因为建设时间过长而导致安防基础设施存在老化或失效等问题日益凸显，加上安全管理投入有限，导致无法对社区管理和人员流动进行有效的管理，导致居民安全造成更高的风险隐患，各地政府陆续出台支持老旧小区改造的政策和规划，但如何落实对老旧小区进行有效的改造升级，完善老旧小区的安全管理，保障小区居民的生活安全将成为关键。

老旧小区安防改造涉及视频监控系统、周界防范系统、出入口管理系统、智慧消防系统等，从应用和技术角度来看主要有以下几个关键的发展机遇。

一是出入口管理系统的发展机遇，出入口管理是老旧小区安全防范的“最重要要防线”。在老旧小区出入口中，通过老旧小区出入口、单元门出入口人脸自助核验门禁等智能前端形成立体化治安防控体系，通过构建AI+大数据，实现对老旧小区内所有住户、房屋、车辆等基础信息采集，采用人脸识别、车牌识别等技术，实现信息匹配。一方面实现了实名制的统一出入管理，进行重点目标布控告警、陌生人提醒等，另一方面做到出入管理的便捷化。

二是周界防范系统的发展机遇，周界防范系统是老旧小区安防提升重要一环。周界是社区安全防范的第一道防线，没有安防措施的周界围墙容易成为不法份子入侵，做好第一道防线的安防，提高非法行为的实施难度，是社区周界安全管理应该考虑的首要问题。此次国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出老旧小区改造中不仅是基础类的安防设施，还包括完善类中的加装电梯、停车库（场）以及其他智能配套设施所需的安防硬件；还有提升类中涉及公共服务设施配套建设及其智慧化改造，例如小区周界防护等智能感知设施等都属于智慧安防建设范畴。

三是老旧小区视频监控系统的发展机遇，老旧小区公共区域管理，视频监控系统发挥着重要作用。老旧小区公共空间是小区建筑实体之间存在的开放空间（如电梯、楼道、小区花园等）,是小区居民进行公共交往,举行各种活动的开放性场所。小区公共空间存在众多公共设施，也是车辆的重要停放区域，因此加强小区公共空间安全防范至关重要。当前，以智能化视频监控系统为代表的智能安防技术开始越来越多应用在社区内部管理中，不仅为社区提升安全性，同时为物业管理人员减轻了繁复的工作量，提高了小区的高效管理。

四是老旧小区综合应用管理平台的发展机遇，综合管理应用平台是老旧小区的中枢和大脑。首先，数据网关将不同子系统、不同类型的数据形成统一的结构化数据汇入整体的系统内；破除信息壁垒，打通数据孤岛，为老旧小区改造综合平台的数据获取提供支撑。其次，多元化数据系统是老旧小区改造的中台，具备业务服务能力与数据服务能力，是业务应用的基础；从业务维度，具备灵活的网格事件闭环流转能力，支撑小区管理与服务业务流转；从数据维度，汇集公安、网格化管理、互联网等数据资源，全面采集、更新小区各类数据信息，全景刻画小区静态画像、掌握动态变化；最后，基于感知数据汇聚，掌握动态数据，构建人物、事件等模型，形成一张小区三维实景地图，满足老旧小区开展更新改造、违建监管等业务的要求。

• 老旧小区改造下智慧安防市场面临的挑战

在人口特征上，老旧小区老人多、租户多、人员混杂；物质空间上，老旧小区老旧衰败，安防设备陈旧，已超出使用年限，年久失修的设备较多，小区安防形同虚设；社会治理上，老旧小区很多是失管、弃管的小区，陌生人可随意进出。结合这三大特点可以发现，老旧小区天生存在疫情防控的短板，经过这次疫情，各地更加重视老旧小区改造工作。

老旧小区普遍存在的安防问题有以下四种，这将老旧小区改造下安防市场所面临的挑战。

1、第一种是安防设备陈旧，年久失修。大部分的门禁已经年久失修，过了产品的使用年限，无人维护保养，安防设备形同虚设，小区摄像头多处损坏，摄像头画面黑屏、出现雪花等情况。使得小区存在不稳定性因素较多，若闲散人员趁机混进小区也无证可查。

2、第二是物管难以对陌生人员进行有效监管。由于安防设备年久失修，造成小区人口流动性增强几倍，陌生人可以随意进出小区，小区楼道贴满小广告，容易给小偷一种乱象的认为，觉得小区安保水平较弱，于是就对该小区的居民财产产生念头，造成小区盗窃频发的现象。

3、第三种是小区物业缺乏完整的系统管理。由于物业缺乏一套完整的系统管理，物业也难以为小区居民提供优质、便利的服务。长期下来，导致小区业主与物业产生许多的隔阂，容易造成业主要求换物业公司管理小区的事情发生。同时小区内门禁设备陈旧以及损坏较多，小区的安保人员工作难度增大，对陌生人管理则没有一套较为便捷、精准的解决方案来应对。要是陌生人非法闯入小区内，巡逻的安保人员要对小区内陌生人进行辨认，这种难度是非常之大，如果每个进入小区的人都询问一遍，安保人员工作量极大，同时，也使得部分业主很不耐烦这种行为，非常容易使得业主与物业产生一定的厌恶。

4、第四种是后续管理问题。城镇老旧小区改造后，小区面貌焕然一新，居民生活质量得以提高，为更好更长久保持小区的良好环境，必须建立评价考核机制，对各物业服务企业进行日常监督和考核，按照评价体系进行分级；引入服务考核及评价达标的物业公司，解决老旧小区“无管”“失管”现象；探索小区自治模式，鼓励更多居民承担公共义务，提高小区居民自我管理、自我服务能力；全面推进小区管理向制度化、长效化方向发展，为居民提供舒心、文明的美好生活家园。

综上，看似不难的老旧小区安防业务开拓，实则存在着众多挑战。首先相较于城市大型项目而言，老旧小区安防建设要求更为简单，普通视频监控及防盗报警设备即能满足安全需求，市场对实用性较高。因此总体来说，在老旧小区开发中，安防项目建设需要具备易部署、易操作、易维护等特点；此外，虽然政府对基础设施有财政支持，但在完善类以及提升类项目建设中，老旧小区业务或者物业对对价格的敏感度很高，部分改造技术上的问题因为资金有限、无法协调等等原因难以实现，需要项目设计施工控制成本；另外在建设施工过程中也存在着一定的难度，诸如线路难题、入户难题，尤其是门禁、楼宇对讲需要入户的协调，带来工程量大，工期无法预估等问题，这将增加企业的成本。

三、老旧小区改造下的智慧安防市场将迎来的变化

城镇老旧小区安防改造其实并非十四五才出现，事实上，从十二五开始，老旧小区的安防改造一直以来都是国家发改委的重点项目之一，只是彼时安防智能化水平相对较低，改造空间较小，项目主要还是以管线、排水等项目为投资大头，安防项目占比较小。而此次十四五计划虽然对小区智能安防有了更高的建设要求，老旧小区改造中的安防不仅包括视频监控等基础类安全设施，还包括智慧停车、周界防护、公共服务设施等配套设施的智能化改造。可以说，中标一个小区的改造项目，可以拉动多种安防产品的需求。

总体来说，如果有渠道沉淀，老旧小区改造确实能为企业带来不少的利润，但如果没接触过相关渠道的企业，这一领域仍然伴随着许多的风险，市场容量也亟待增加，想要进入还需技术和解决方案上的仔细考量才行。

由于时代带来改变，新时代下老旧小区改造或提新需求。在市场规模不断扩大的前提下，如今老旧小区安防智能化改造的玩家也在不断增多，市场也面临者更多元化的竞争，在这个基础上，整个市场对于改造也提出了更多智能化的需求。

2015年，中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强社会治安防控体系建设的意见》明确指出：充分运用新一代互联网、物联网、大数据、云计算等技术，针对老旧小区和城乡结合部，实施“技防入户”工程和物联网安防小区试点，提升社区综合安防管理水平，为居民创造良好的生活环境。

在政策的支持下，如今各种综合应用管理平台整合门禁系统、停车场系统、智能家居系统改造等都应用于老旧社区的改造当中，像过去那种只换机型的日子已经一去不复返，如今的老旧改造不仅是对监控系统的简单更新改造，而是在原有的系统上进行升级，通过综合应用管理及云服务平台以“产品-平台-运营”的形式，完成老旧社区到智慧社区的升级蜕变。

四、安防企业如何把握市场带来的新商机

安防企业在加快城镇老旧小区改造，城市精细化治理方面越来越多的参与到赋能这个角色中来。

老旧小区改造的浪潮下，安防企业自身的发展策略也从赋能这个维度上不断的演变发展。在以往，小区安防系统建设更多依靠视频前端采集设备、门禁系统、停车场等硬件设施，通过人力或现场维护等形式实现安全防范，在没有数字技术的时候，物业只能使用大量的人力来解决这些问题，以量变产生质变的方法，但是这种方法的管理成本高昂。

近两年随着新一代信息技术推动，5G、AI、大数据、云计算等技术开始在小区安防中落地应用，构建社区治安防控、社会化服务的平台正逐渐成为社区安防建设的重点。通过整合视频监控平台与其他业务服务平台，形成基于电子地图的社区人口、车辆、房屋、动态人像、事件的可视化数据库，该平台基于智慧新防控理念，以防控场景人脸抓拍等多维感知数据的智能应用为手段，解老旧小区居住人口“底数不清，情况不明”，强化重点人员管控，对重点人员异常行为进行挖掘、减少治安隐患案件发生。

通过不同的频次、时间、关系图谱等内在计算逻辑，实时感知社区实有住户、陌生人员以及进出情况，建立精细化社区网格，各类人员分布统计，提升社区网格化管理水平。同时亦可捕捉到基本人员、特殊人员等目标的差异化活动特征，实现对社区内基本人员情况的有效管理、特殊人员的精准防控和一标三实/四标四实数据同步实时更新，消除不安全因素，提升城市治理水平。

五、结语

老旧小区改造，是城市更新的重要一环。现如今，城镇老旧小区改造市场的体量逐渐增大，再加上各地方政府发文部署，推进实施政策方面的利好，能给后疫情时代饱受经济下行之苦的安防企业带来一线曙光。但是老旧小区的改造市场也有一定的制约，在可以预见的将来，老旧小区改造市场必然会迎来更加激烈的竞争。 

总体来看，做好老旧小区改造，首先需要设立新的社区综合运营服务规则和机制。而这些规则和机制的建立，需要街道、居民、服务企业（社会资本）以及金融机构等社会化机构的协同和配合。

城镇老旧小区改造既是民生工程，也是投资工程。在政策红利的陆续释放下，有望带动大量社会资本进入。但老旧小区改造也是一项涉及面广的系统性工程，还有很多难题需要在实践中不断被发现，不断进行协调突破。

老旧小区改造，面上是基础建设项目，实质也是社会治理工程。面对改造过程中的不同诉求，需要在尊重群众意愿、倾听不同声音基础上，用“一区一策”“共建共管”等方式，精准施策推动，满足群众需求，共绘老旧小区改造最大“同心圆”。面对这样的百亿级市场需求，安防市场迎来回暖重大机遇，让我们拭目以待！